Έρχονται ποινές ΕΕ για ενεργειακή αναβάθμιση ακινήτων

Σύνταξη:ecozen 

Ουσιαστικά η χώρα μας θα είναι υποχρεωμένη να θεσμοθετήσει κανόνες για τη μείωση της κατανάλωσης ενέργειας μέσω της ανακαίνισης των ακινήτων, αποφεύγοντας παράλληλα την επιβάρυνση των ιδιοκτητών με χαμηλό εισόδημα. Μέσω των προγραμμάτων «Εξοικονομώ» έχουν διατεθεί τα τελευταία χρόνια αρκετά δισ. ευρώ για την επίτευξη του στόχου. Ωστόσο, τα μέχρι τώρα αποτελέσματα είναι περιορισμένα.

To κείμενο που πέρασε την προηγούμενη εβδομάδα από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο προβλέπει ότι οι εκπομπές αερίων ρύπων από τα κτίρια θα πρέπει να μειωθούν μέχρι το 2030 και να μηδενιστούν μέχρι το 2050. Για να συμβεί αυτό θα πρέπει να προχωρήσει η ενεργειακή αναβάθμιση.

Από το 2028 όλα τα καινούργια κτίρια θα πρέπει να έχουν μηδενικές εκπομπές, ενώ αυστηρότερο θα είναι το χρονοδιάγραμμα για τα κτίρια που θα στεγάζουν υπηρεσίες του Δημοσίου. Για το παλαιό στοκ των ακινήτων θα πρέπει όλα τα κτίρια να καταταχθούν τουλάχιστον στην κατηγορία Ε έως το 2030 και στην κατηγορία D έως το 2033. Αυτή η αναβάθμιση με έναν τρόπο μπορεί να γίνει: με επενδύσεις.

Τι εξετάζεται σήμερα                              

Το κείμενο του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου δεν είναι ακόμη δεσμευτικό, ενώ ήδη όλες οι χώρες-μέλη φαίνεται να εγείρουν σοβαρές αντιρρήσεις. Στην Ελλάδα υπάρχουν εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά τα οποία θα πρέπει να εξεταστεί το κατά πόσο θα πρέπει να ενταχθούν σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης αν θέλουν αν ενοικιαστούν ή να πωληθούν.

Τα εξοχικά, για παράδειγμα, είναι πολύ πιθανό ότι θα εξαιρεθούν. Υπό το πρίσμα αυτό εγείρεται μία σειρά από ζητήματα, όπως:

•       Η χρηματοδότηση των επενδύσεων. Ειδικά τα φτωχότερα νοικοκυριά έχουν και περιορισμένη πρόσβαση στο τραπεζικό σύστημα, ειδικά σε περιβάλλον αυξημένων επιτοκίων. Το συγκεκριμένο πρόβλημα λύνεται ή με γενναίες επιδοτήσεις ή με παροχή εγγυήσεων προκειμένου να εκταμιευτούν τα απαιτούμενα ποσά.
• Η εξασφάλιση κοινοτικών κονδυλίων με στόχο τη μείωση του «λογαριασμού» για τους ιδιοκτήτες. Η Ελλάδα θα ζητήσει το αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα τα επιπλέον 5 δισ. ευρώ των δανείων από τα υπόλοιπα κονδύλια του Ταμείου Ανάκαμψης και το μεγαλύτερο μέρος αυτών των χρημάτων αναμένεται ότι θα διοχετευθεί σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης.
• Η εξάλειψη γραφειοκρατικών εμποδίων και η καλύτερη κατανομή των επενδυτικών κονδυλίων.

Μπροστά μας έχουμε ακόμη ένα στοίχημα: με τη διάθεση εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ για τοποθέτηση φωτοβολταϊκών θα επιδιωχθεί η παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας από τον ήλιο, άρα και η μείωση της χρήσης ορυκτών καυσίμων. Το ερώτημα είναι αν στο πρόγραμμα θα συμμετέχουν ευάλωτα νοικοκυριά ή αν θα γίνει χρήση από τα πιο εύπορα νοικοκυριά που θα μπορούν να καλύψουν το κόστος της ίδιας συμμετοχής, ύψους πολλών χιλιάδων ευρώ. Αντίστοιχα, στα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης κτιρίων, ενδέχεται να χρειαστεί στο μέλλον να αλλάξουν οι στόχοι (σ.σ. μέχρι τώρα το ζητούμενο ήταν η αναβάθμιση κατά τουλάχιστον τρεις βαθμίδες), ώστε να μειωθεί το κόστος της παρέμβασης ανά κτίριο και να αυξηθεί ο συνολικός αριθμός των δικαιούχων.

Προ του 1980 το 55% των κατασκευών

Η απογραφή ακινήτων της χώρας με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία του 2021 αναμένεται να καταγράψει περίπου 4,3-4,4 εκατομμύρια ακίνητα, με το 55% να έχει χτιστεί πριν από το 1980, δηλαδή στην περίοδο της μεγάλης ανοικοδόμησης.                    Τα ακίνητα ηλικίας κάτω της 15ετίας είναι σαφώς λιγότερα από 400.000-500.000, με τη 10ετία της μνημονιακής κρίσης να έχει αποτυπωθεί έντονα στη στατιστική καθώς κατά τη διάρκειά της η οικοδομική δραστηριότητα ουσιαστικά κατέρρευσε. Και ενώ η χώρα επέστρεψε μετά το τέλος της πανδημίας σε ισχυρό ρυθμό ανάπτυξης, κάτι που αποτυπώθηκε και με αναζωπύρωση της οικοδομής, ήρθε η πληθωριστική κρίση για να εκτοξεύσει τις τιμές των οικοδομικών υλικών και να προσθέσει νέους πονοκεφάλους.

Έτσι, η χώρα έχει τεράστιο απόθεμα ακινήτων με… ηλικία άνω των 50 ετών. Κτιρίων που έχουν κατασκευαστεί με εντελώς διαφορετικές τεχνικές προδιαγραφές σε σχέση με τις σημερινές, κάτι που σημαίνει και αυξημένες ανάγκες για θέρμανση και ψύξη. Υπό τις στενές πιέσεις της Ευρωπαϊκής Ένωσης –περιορισμούς στις πωλήσεις ακόμη και στις ενοικιάσεις ακινήτων με χαμηλή ενεργειακή βαθμολογία αλλά και πολύ υψηλό κόστος συντήρησης των αθωράκιστων ακινήτων– εκατομμύρια ιδιοκτήτες θα κληθούν να λάβουν αποφάσεις για το μέλλον των ιδιοκτησιών τους. Θα πουλήσουν ή θα επενδύσουν για την ενεργειακή αναβάθμιση με στόχο είτε να μειώσουν το κόστος στέγασης στον οικογενειακό τους προϋπολογισμό είτε να εξασφαλίσουν μεγαλύτερες αποδόσεις από την ενοικίαση του ακινήτου τους.

Και η μία απόφαση και η άλλη οδηγούν στην «κινητοποίηση» δεκάδων ή και εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ ανά ακίνητο, χωρίς να είναι βέβαιο ότι όλες αυτές οι επενδύσεις θα αποσβεστούν με οικονομικούς όρους ή και θα συμβάλουν στη μείωση των εκπομπών διοξειδίου του άνθρακα.

Όσο παλαιότερο είναι ένα ακίνητο, τόσο μεγαλύτερο είναι και το κόστος για την ενεργειακή του αναβάθμιση. Κτίσματα ηλικίας άνω των 30-40 ετών απαιτούν ριζικές ανακαινίσεις για να ανέβουν ενεργειακή κατηγορία όπως είναι η αντικατάσταση των κουφωμάτων, η εξωτερική θερμοπρόσοψη, η αλλαγή του συστήματος θέρμανσης, η εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα ενδεχομένως και φωτοβολταϊκού για την παραγωγή της ηλεκτρικής ενέργειας που θα καταναλώνεται από τον ήλιο.

Τα κτήρια στην Ελλάδα 

Τα στοιχεία απογραφής των ακινήτων δείχνουν και τον δυνητικό αριθμό αυτών που θα πρέπει να επισκευαστούν:
•154.000 κτίρια έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1919.
•324.700 ακίνητα είναι χτισμένα από το 1919 μέχρι το 1945.
•573.250 ακίνητα έχουν άδεια οικοδομής που εκδόθηκε από το 1946 έως το 1960.
•639.475 ακίνητα έχουν χτιστεί από το 1961 μέχρι και το 1970, ενώ η «παραγωγή» καινούργιων κτιρίων αυξήθηκε στις 704.340 στη δεκαετία από το 1971 μέχρι και το 1980.                                                                                            Όλα αυτά τα ακίνητα –κατασκευασμένα με τους παλαιούς αντισεισμικούς κανονισμούς– είναι δεδομένο ότι χρειάζονται ενεργειακή αναβάθμιση προκειμένου να περιοριστούν οι εκπομπές ρύπων. Είναι προφανές ότι σε κάποια από αυτά τα ακίνητα, αναβαθμίσεις μπορεί να έχουν ολοκληρωθεί ήδη.

Έρχεται Αρμαγεδών

Για «Αρμαγεδώνα», που θα φέρει μεγάλες ανατροπές στην ιδιωτική ακίνητη περιουσία» κάνει λόγο ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), αλλά και της Διεθνούς Ενωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων (UIPI), Στράτος Παραδιάς. «Στην Ε.Ε. αυτήν τη στιγμή υιοθετούνται εντελώς ανεδαφικές υποχρεώσεις που δεν μπορεί να τις στηρίξει κανένας ιδιοκτήτης σε καμιά ευρωπαϊκή χώρα. Αδιαφορούν για το αν υπάρχουν χρήματα στην ελληνική οικογένεια για να κάνει παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης, αν υπάρχει δυνατότητα στήριξης από το τραπεζικό σύστημα, αν υπάρχει φορολογική ελάφρυνση σε αυτούς που θα το κάνουν, αν υπάρχει τεχνικό δυναμικό που θα υλοποιήσει σωστά τις αναβαθμίσεις, αν υπάρχουν υλικά κατασκευής και σε ποιες τιμές».

Πρακτικά, πάνω από το 50% του κτιριακού αποθέματος της χώρας ή 2,2 εκατ. ακίνητα με βάση την απογραφή του 2011, θα καταστεί μη εμπορεύσιμο από το 2030 και μετά εάν δεν προηγηθούν επενδύσεις ύψους δεκάδων δισ. ευρώ, έως τότε.

Το μέγεθος αυτό αφορά όλα τα κτίρια που κατασκευάστηκαν από το τέλος του Β΄ Παγκόσμιου Πολέμου και μέχρι το τέλος της δεκαετίας του ’90.

Η πλειονότητα των κτιρίων αυτών στερείται θερμομόνωσης, που είναι το βασικότερο συστατικό μιας ενεργειακής αναβάθμισης, για τη μείωση της ενεργειακής κατανάλωσης και συνεπώς και των εκπομπών ρύπων. Σήμερα, ένα κτίριο της δεκαετίας του ’60 παραμένει στη χαμηλότερη κατηγορία του ενεργειακού πιστοποιητικού, ακόμη και αν έχει γίνει π.χ. τοποθέτηση ενεργειακών κουφωμάτων αλουμινίου.

Η ΠΟΜΙΔΑ έχει υπολογίσει ότι για την αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιρίου αποθέματος ώστε να φτάσει στην κατηγορία Γ του ενεργειακού πιστοποιητικού, τα απαιτούμενα κεφάλαια αγγίζουν τα 30 δισ. ευρώ. Το ποσό αυτό αυξάνεται σε πάνω από 70 δισ. ευρώ για να επιτευχθεί ο στόχος που έχει τεθεί σε επίπεδο Ε.Ε. για αναβάθμιση του συνόλου των κτιρίων έως το 2050, προκειμένου αυτά να θεωρούνται μηδενικών εκπομπών ρύπων.

Συνολικά, στην Ε.Ε. το σχετικό κόστος με σημερινές τιμές υπολογίζεται ότι θα απαιτήσει κεφάλαια τουλάχιστον 1,5 τρισ. ευρώ, τη στιγμή που σήμερα έχουν δεσμευθεί κονδύλια μόλις 150 δισ. ευρώ (ως επιδοτήσεις). Η οδηγία αυτή εντάσσεται στο πλαίσιο του πακέτου «Fit for 55», που αναβαθμίζει τους στόχους για την ενεργειακή μετάβαση της Ε.Ε. σε ένα πιο πράσινο μέλλον. Τα κτίρια της Ε.Ε. ευθύνονται για το 40% της ενεργειακής κατανάλωσης και το 36% των εκπομπών ρύπων αερίων του θερμοκηπίου.